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还债扑面而来,房企安全战打响

日期:2019-11-03 21:07:16

商界也像官场,有些人回到家乡,有些人在星光灿烂的夜晚奔向考场。荣创、世茂、阳光城等住宅企业继续前进。华侨城、泰和和新城控股正在出售资产。

9月10日,广州产权交易所披露,越秀地产拟转让其子公司佛山市南海区越秀地产发展有限公司100%的股权。

9月9日,重庆产权交易所披露,华侨城计划转让襄阳文成实业发展有限公司90%~100%的股权

9月4日,田放发展宣布计划通过天津产权交易中心上市转让其在苏州金鑫龚闯房地产有限公司的51%股份。

这只是房地产公司最近股权转让的部分样本。据《中国房地产新闻》记者不完全统计,自2019年以来,阳光100、华侨城、月泰控股、泰和集团、中国金茂、万通地产、新城控股等多家房地产公司已经转让其子公司或项目股份,甚至直接出让土地。

改善现金流可能只是目标之一。根据半年度报告披露的住房企业数据,前50家上市住房企业的平均资产负债率达到81.1%,近70%的住房企业超过了80%的红线,有的甚至攀升至95%。净负债率能够更好地反映房地产企业的杠杆水平,已经成为这个行业的“绝密”。

为了生存而出售物品

泰和集团董事长黄启森(Huang Qisen)在新闻发布会上公开表示,泰和2019年的销售目标是1500亿元人民币,但从退货付款来看,今年的退货付款目标是1000亿元人民币。“我觉得泰和近年来做得很好,没有人们想象的那么悲惨。”

黄启森回应了泰和的“卖、卖、卖”举措。2018年底,市场传出泰和面临资金紧张的消息后,泰和依靠出售几个项目来收回资金,以缓解公司紧张的现金流。从3月到5月,泰和出售了其在杭州、南昌、漳州、广州、佛山和苏州的部分股份。6月24日,太和将增城李涛29%和增城李丰29%出售给五矿信托,偿还18.22亿元,此前太和已将该项目51%出售给世茂房地产。6月29日,泰和出售济南章丘项目。

泰和并不是唯一一个通过资产转移提取资金的公司。

8月30日,新城控股宣布转让其6个房地产项目,总成交价为32.92亿元。自7月以来,新城控股已转让20多个项目,回笼资金超过100亿元。

中国企业资本联盟副主席白文喜认为,房地产公司面临出售项目的现金流压力,或者他们已经直接意识到项目增值的空间。从住房企业转移的这一波项目来看,有迅速集中于龙头企业的趋势。住房企业的融资环境继续恶化,项目销售将越来越频繁。

今年6月,搜狐中国重新启动了房产销售计划,并推出了部分现有房产待售,涉及上海和北京的13个项目,总资产约为78亿元人民币。

8月30日,潘石屹在搜狐中国2019年半年度业绩会议上表示:“我们持有大量办公楼,资产600亿元,负债178亿元。出售这些分散的房产是一个非常合理的考虑。”

然而,这背后是搜狐中国上半年的净利润5.67亿元,比去年同期的11.11亿元增长了48.9%。完成这些资产转让后,搜狐中国将关注一线城市核心区域的土地市场机遇。如果没有合适的土地,资金将用于偿还贷款。

资深股市评论员博纳·申相信,房地产公司持续出售项目是为了加强现金流,以应对未来的不确定性。这一轮调控需要很长时间,而且非常密集。住房企业的资金周转率压力明显。

要成为一个企业,一个人必须适应环境。

历史总是惊人地相似。2019年初秋,和十年前一样,焦虑和困惑写在每个房地产开发商的脸上。

万科集团总裁兼首席执行官朱九生表示:“好学生喜欢难的话题。对万科来说,我们努力成为好学生,回答难题。”

阳光城执行副总裁吴建斌直言不讳地表示,今年是他筹集资金最困难的一年。

融创中国董事长孙宏斌表示,根据现行政策,严格控制融资方是常态,资金流入房地产受到严格控制。按照这种逻辑,市场将受到很大影响,土地市场将下跌,商品房的销售也将受到影响。

就在去年8月,住房企业的融资像悬崖一样下降。通策研究所监测的40家典型上市住宅企业数据显示,2019年8月,住宅企业完成融资368.26亿元,比上个月下降58.15%。这是住房企业每月融资总额第二低的月份。2019年5月,上述住房企业每月融资总额为368亿元。

国家统计局的统计数据显示,1月至7月,房地产开发企业实收资金同比增长7%,比上个月下降0.2个百分点,增速连续三个月下降。

布纳根认为,不难理解房地产公司出售项目的行为。从短期来看,销售收入实现缓慢,销售项目权益是一种较好的实现方式。

从“高价收购土地”到引起同行关注的中国金茂,在不到一个月的时间里,先后出售了8块土地的股权。根据这八个项目的具体情况,四个通过引入新股东出售,另外四个通过上市直接出售。

自去年10月以来,资产出售一直伴随着华侨城。已在深圳、上海、海南、Xi、重庆等地上市转让多家公司的股份和债权。2018年,华侨城转让了18只子公司股票和一套资产,比前一年增加了一倍多。华侨城表示,资产转移主要是为了加快现金返还。

绿地香港董事会主席陈军认为,房地产实际上已经进入了风险投资时代。每一项投资都充满风险,同时也会给公司带来一些相对稳定的机会。

深陷债务危机的悦泰股份于今年6月5日至9日与世茂房地产签署了五项合作开发协议,将旗下五个项目的部分股份打包出售给世茂房地产,总成交价为63.95亿元。世茂房地产官员表示,两三年前,许多房屋公司发行了大量企业债券,其中许多将在今年和明年逐渐到期。目前,此类企业在再融资或发行债券方面存在一定困难,今年许多房地产企业不得不选择出售项目,市场收购机会也相应增加。世茂宣布并购金额近200亿元,收购商品价值接近2000亿元,接近年度投资计划的70%。

值得注意的是,失去金融支持的开发商迎来了新一轮债务偿还高峰。据恒大研究院数据显示,截至2018年底,住房企业主要渠道计息负债余额为20.3万亿元,预计2019年至2021年到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

薄文喜认为,住宅企业生存的核心是现金流。从工业环境来看,未来获得土地和资本将更加困难。中小住宅企业“陷入命运的咽喉”,没有发挥的空间。他们中的大多数会破产、消失或被合并。一些激进风格的大中型住宅企业也将陷入流动性困境。


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