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长租公寓“转租为售”临考“租售同权”落地难

日期:2019-11-02 16:51:31

陈靖斌

近日,申晔集团“转租出售”的通知引起了业内许多人的关注。

两年前,申晔集团副总裁董芳宣布,申晔中心城区的420套住宅单元已被改造成长期公寓。现在,申晔集团再次将该住宅产品“转租”出售。

“转租出售”的策略并不是较早进入董事公寓项目的房企的“退路”。2019年,随着长期公寓的频繁“雷雨”,许多住宅企业正在悄悄地“冷却”长期公寓的布局。

据报道,作为万科集团的房地产龙头企业,“万村计划”已经自愿违约。在2019年中期业绩提升会上,万科总裁兼首席执行官朱九生甚至提到了万科长期租赁公寓项目目前的亏损状况。

龙狮、远洋运输和其他房地产公司也开始剥离其长期公寓业务,世通也暂停了其长期公寓业务的扩张。

《中国商报》的记者将从几家房地产公司的调查结果中注意到,大多数房地产公司都在征地和改造自己的产业。关于长期租赁公寓业务的布局和运营几乎没有提及。“同样的租售权”政策如何能重燃希望?在新模式下,如何打破长期公寓?这是考虑到许多住宅企业的管理策略和智慧。

长期租赁公寓“退潮”

近日,申野集团发布通知称,申野市中心420套住宅“转租出售”已引起公众关注。

据深圳中诚9月24日发布的住宅营销信息郑重声明,深圳申业集团作为深圳的一家市场化国有企业,预计将根据市场变化和集团战略升级,灵活、及时地调整业务计划,将该项目的住宅推向市场。

长期租赁公寓的“衰退”并不是第一次。记者发现,随着各大住房企业陆续发布2019年半年度报告,长期租赁公寓业务部门很少披露实际经营数据,各大企业长期租赁公寓的业绩也不是很好。

2019年上半年,龙狮格林证实租金和管理费收入仅为1450万元。龙士域2018年财务报告显示,龙士域全年实现营业收入1.25亿元,是2017年的14倍。然而,年亏损从2017年的4417万元增加到2018年的1.9亿元。

记者发现,从2017年到2018年,龙狮绿色集团的长期公寓租赁业务共亏损2.34亿元。

5月14日,龙狮绿色集团宣布,将以9.81亿元的价格,将其亏损的五项业务(包括长期租赁公寓)剥离给控股公司龙狮集团。

公告解释称,龙士域作为集团的长期租赁公寓品牌,仍处于创新业务的培育期。预计在未来两年内,该公司将继续遭受亏损,并在未来产生持续的资本支出。对控股股东龙士域集团的分拆,可以减少龙士域亏损对公司业绩的影响。

7月,随着万科长期公寓总经理冯雪的辞职,“万村计划”随后暂停。在2019年中期业绩会议上,万科总裁兼首席执行官朱九生主动提及万科长期公寓项目目前的亏损状况。

关于长期租赁公寓的运营,朱九生表示,万科浦项已经成立了一个特别部门,今年的长期租赁公寓已经具备了组建独立军队的条件。“长期租赁公寓的运营确实面临压力,甚至损失也在股东可以接受的范围内。”

据《万科中国日报》报道,截至6月30日,万科的长期租赁公寓业务已覆盖35个主要城市,共开业82,000套,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业6个月以上的成熟项目平均租金为91%。

根据凯瑞7月3日发布的《2019年上半年中国长期租赁公寓排名表》,万科波宇在长期租赁公寓品牌中排名第一,新增公寓23万套,开业公寓7万套。另一方面,郎世玉在长期公寓品牌中排名第四,扩张了40,000套,开业了15,000套。

此外,记者了解到越秀、徐汇和远洋运输没有在半年度报告中披露长期公寓的相关内容。

通策咨询研究中心主任张宏伟表示,根据主要企业的声明,长期公寓的运营确实面临压力。“在今年的半年度报告中,龙湖是唯一一家发行长期租赁公寓业务的公司。其他公司似乎发行不多。长期租赁公寓业务的运营仍面临一些压力。当公司的长期租赁公寓业务尚未进入正式盈利轨道时,很难在报表中反映出来。”

《涨潮和落潮》

事实上,这项政策对长期公寓的布局和发展有着明显的影响。葛洲坝2019年债券发行信用评级相关报告显示,政府政策对房地产项目有影响。

根据2019年初公开发行的房屋租赁专用企业债券(第一期)信用评级报告,近年来,由于中国宏观经济增长放缓和房地产行业宏观调控,房地产市场波动较大,企业房地产项目受政府政策影响较大。

早期,“同租同卖”政策提出,大量企业涌入发展长期租房业务。

2017年7月,住房和建设部等9个部门联合发布了《关于加快发展净人口流入大中城市住房租赁市场的通知》,要求净人口流入大中城市支持相关国有企业向住房租赁企业转型,鼓励发展民营制度化和大型住房租赁企业。广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点项目。

住房和建设部有关负责人表示,将通过立法明确租赁双方的权利和义务,保护双方的合法权益,建立稳定租赁期和租金的制度,使租户在基本公共服务方面逐步享受与购买者同等的待遇。

36氪研究所2018年4月发布的《长期租赁公寓研究报告》显示,长期租赁公寓已经成为房地产赛马场的热门方向之一,创业公司、房地产代理商、房地产开发商、酒店运营商等各种市场参与者纷纷涌入。截至2018年3月22日,中国共成立了233家与父母租房相关的企业。

然而,业内专家指出,长期租赁公寓的“繁荣”只是昙花一现,原因是政策执行不力,企业在长期租赁公寓的布局上“操之过急”。

“尽管长期租赁公寓政策支持租赁和出售,但实际税收、融资和其他租赁和购买落地住房的行为得到了同样的社会待遇。这些都没有落到实处,政策支持也没有到位。如果完全依赖租金差异,长期公寓的另一种盈利模式实际上相当困难。成本非常高,租金收入相对较低。依靠租金收入来支持各种管理、劳动力和硬支出成本也相当困难,因此这是他们亏损的最重要原因。”广州市房协专家委员会委员龙斌分析认为。

「就长期出租公寓政策制度而言,这项政策在两年前推出时,备受瞩目。然而,在执行过程中,政策的详细执行和执行水平还不够。许多政策无法进一步执行,因为当政策没有得到明确执行时就会出现问题,因此实际上缺乏政策。但是,从开发商的角度来看,我认为这太草率了。如果变化太快,可能会导致开发水平的分化。开发商预计,长期公寓的快速装修和开发将迅速收回高价资金,但实际市场并未接受。因此,过去两年长期租房的情况是太仓促、太快,重心前倾,有可能摔倒。”中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出。

根据同策研究所的统计,从2017年2月到2019年3月,20个品牌的父母租房已经关闭。其中,只有4个品牌在2017年关闭;2018年8月,杭州鼎佳因资本链断裂而倒闭后,又有10个品牌相继倒下,主要是由于资本链问题。而爱情公寓、温馨+公寓、爱情出租公寓、星巢公寓、公寓公寓、苏州乐站公寓等都被其他企业收购。

破解游戏“钥匙”

事实上,国家和地方政府一直在逐步推行同时出租和出售以及支持长期出租公寓的政策,但这一过程相对缓慢。

早在2017年,中国第一部关于房屋租赁和销售的专门法规《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》就开始征求公众意见。直到今年5月11日,国务院办公厅才把房屋租赁条例纳入2019年立法工作计划。

地方政府也相继出台了支持性政策,如增加公寓供应和发放房租补贴。5月21日,北京市通州区发布人才公寓租金分配通知,为符合条件的公寓提供租金减免。5月10日,广州市住房和建设局发布了《人才公寓管理办法》草案,并提出了房租补贴措施。5月13日,南京出台了国家首个博士生住房政策,为博士生提供购房、租房等政策支持。

今年早些时候,上海证券交易所还表示,将在2019年推出公开发行的房地产投资信托基金,并加快租赁房地产投资信托基金的发展。

业内普遍认为,发展长期租赁公寓模式的关键在于政府能否加快深化对长期租赁公寓的支持政策,以及在实现出租和出售相同公寓的权利方面取得实质性进展。

「从政府的角度来看,有必要总结过去两年来长期租住公屋政策的推行和改善。还有必要加强政策的执行。特别是各地要根据不同情况出台切实可行的政策。这项政策必须深化。”丁松认为。

然而,克鲁广州地区首席分析师肖肖文认为,政府不仅应该实施“同样的租售权”,还应该明确政府与市场的关系。“对于一些由工业用地和商业用地改造而成的长期租赁公寓来说,水电费用一直不能享受民用水电标准。不同地方的“相同的租赁权和购买权”更多地是纸上谈兵,而对租赁企业的税收优惠和融资支持需要进一步落实。如果这些问题得不到很好的解决,将会阻碍行业的健康发展。我不赞成直接给租赁企业财政补贴,这样很容易造成“伪繁荣”的局面。政府需要做的是澄清市场参与者之间的关系,制定市场规则,消除目前阻碍房屋租赁业务发展的一些不必要的行政和政策障碍,然后将其余的交给企业和市场。”

在“同样的租售权”和企业管理方面,龙斌还表示,还有一些教训需要吸取。“这项政策在税收方面值得讨论和推广,包括长期租用公寓的房客能否在就业和购买者安置等方面获得相应的政策和平等待遇。只有这样,长期租赁公寓才能有更好的发展。此外,就经营长期租赁公寓而言,根据国际惯例,美国将租赁和出售、评估资产和贬低资产相结合。当它持有的一些重型资产做得更好,以后可以出售获利时,它将对运营产生有利影响,这是值得学习的。”

龙斌还指出,政府的资本支持政策对于发展长期公寓非常重要。“其发展模式不应依赖租金或租金差额来维持收入,而是要经营越来越有价值的长期公寓。此外,营运资本和资本市场之间存在渠道关系,就像reits基金一样,它可以从资本市场获得稳定的资金流。然后维持长期公寓的长期运营。这种效果可能要好得多,最重要的政府应该尽快实施资本支持。”

张宏伟还指出,政府可以从扶持政策的角度给企业未来“退出”的可能性。「目前,很多长期出租公寓项目都有自给自足和运作的要求。如果某些条件得到满足,未来还应考虑整个“退出”问题。如果政策允许,它可以分为小区域零售。如果不可能出售所有自给自足的项目,未来也可以通过资产证券化和金融手段“退出”。我认为,从企业的长远角度来看,应该考虑这一点,包括从政府扶持政策的角度来看,也应该在这方面给予企业支持。”

资料来源:中国商业网

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